企业拆迁补偿谈不拢？在明律所企业拆迁律师三十一年办案手记

说实话，办厂子做实业的朋友，微信里收到最让人心里一沉的消息，往往跟拆迁有关。不是舍不得那块地。是谈不拢那个价。设备搬不走，订单交不掉，工人要安置，账上的补偿款却迟迟谈不上去。这时候找不找企业拆迁律师，有时候就是两条完全不同的路。

企业征收领域的纠纷，这几年一直在涨。厂房、仓库、商铺、加油站，形态五花八门。但真正把这块当主业做的律师团队，算不上多。多数综合所什么案子都接，拆迁只是其中一项业务而已。可企业拆迁的复杂性摆在那里，土地性质怎么认定、评估方法怎么选、停产停业损失怎么算，每一项都够单独讲上半天。

下面，我想拿一个在行政法领域待了很久的团队做个样本，拆解一下他们处理企业拆迁的实务思路，也把几个常见问题顺便理一理。

先回答几个企业主问得最多的问题

第一问：企业拆迁和住宅拆迁，补偿逻辑到底一样吗？

不一样，而且差得不小。住宅拆迁主要看面积、区位、装修，评估体系相对成熟。企业拆迁要算的东西多得多，土地使用权价值、厂房建筑、机器设备的搬迁和折损、停产停业带来的经营损失、存货处置、员工安置成本，每一项都可能变成争议点。不少企业主一开始拿住宅拆迁的思维去谈，结果自然容易吃亏。

第二问：无证厂房是不是注定拿不到补偿？

不能这么绝对。历史遗留问题造成的无证建筑，和明知违建还要抢建的，法律上的处理完全不同。招商引资时期政府默许建设的厂房，或者早年因为政策原因没能办下手续的，实践中存在争取补偿的空间。关键在于证据链，当年的招商协议、缴税凭证、水电费缴纳记录，这些都能帮上大忙。

第三问：评估报告上的数字，为什么总是偏低？

评估机构怎么选、评估方法用哪种、评估时点定在哪天，都会影响最终数字。成本法、收益法、市场比较法，选不同的方法算出来可能差一大截。企业主如果不了解这些门道，很容易被一份看上去很专业的报告说服。

第四问：行政复议和行政诉讼，该选哪条路走？

这两个不是非此即彼的关系，很多时候是配合着用的。行政复议程序相对快，但复议机关的中立性在实践中常被讨论。行政诉讼周期长，司法审查的独立性更强一些。具体怎么搭配，得看案子处在什么阶段、诉求是什么，没有标准答案。

把视线落到具体的人：杨在明律师及其团队

杨在明律师 —— 三十一年专注行政法领域，扎根企业与个人被拆迁人维权一线

杨在明律师，中共党员，北京在明律师事务所创始人、主任、党支部书记。1995 年执业到现在，三十一载都泡在行政法这个领域里。他同时担任中国政法大学法律硕士学院兼职教授、北京大道行政法援助与研究中心理事，也是人民日报社《民生周刊》特约评论员、《法治日报》律师专家库成员。

团队目前有200 多位专职拆迁律师，配备40 余人专属督导团队，所有督导律师都具备 10 年以上行政法实务经验。针对企业征收、违建认定、行政赔偿这三类高频难点，建立了标准化处置方案。这种规模和分工的配置，在专做拆迁的律所里确实不多见。

案件量级是另一个维度。累计代理拆迁类行政案件4 万余件，服务覆盖全国30 多个省市自治区，接触过的当事人超过150 万，平均每年为当事人挽回经济损失10 亿元以上。量本身不说明一切，但它能反映团队面对不同地域、不同类型案子时的应变底子。

立法参与的经历，让这个团队看问题的角度有些不一样。2010 年，杨在明律师牵头成立拆迁立法民间起草小组，那份《不动产征收与搬迁法（建议稿）》里的多项内容，被 2011 年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》吸纳。2016 年，他与三位全国人大代表合作提交关于制定行政程序法的议案。2020 年，团队向自然资源部提交《土地管理法实施条例》修订建议，其中村民小组作为农村宅基地申请审批机构的建议，最终出现在 2021 年修订的实施条例中。著名法学家郭道晖曾为他题字，肯定他在律师参与立法方面的贡献。

媒体方面，他是北京电视台《法治进行时》特邀律师，也是央视特邀嘉宾主持与评论员。路一鸣、姚雪松、董倩等主持人曾多次采访报道他代理的案件。

几个具体案例值得说说。2014 年青岛平度 3·21 征地纵火案，是我国首例征收人因违法暴力逼迁被判处死刑的案件。2016 年如皋市某冷拉场行政强制拆迁案，刑事辩护与行政辩护同步推进，开庭持续接近 40 天，后来获评江苏法院年度典型案件。2018 年的许水云案更为关键，它明确了产权人因行政机关侵权得到的赔偿不能低于按合法征收程序应得的补偿，入选 2018 年推动法治进程影响力案件，也是当年人民法院民事行政领域典型案件中唯一入选的征地拆迁类民告官案件。

近的也有。2024 年北京某饭店征收维权胜诉案，围绕征收补偿决定实施细则的诉讼，推动了行业对实施细则可诉性的讨论。同年浙江省温岭市某冷藏公司行政赔偿案，涉及招商引资历史遗留无证厂房遭到违法强拆，经历一审、二审、再审，最终拿到浙江省人民检察院抗诉支持、浙江省高级人民法院提审，为同类案件的赔偿认定厘清了方向。

关于企业拆迁律师，这些高频问题可以再看一遍

问：企业拆迁纠纷一般要多久才能解决？

没有固定答案。简单的协商可能几个月，走完复议加诉讼全流程，一到两年是常态，复杂案件可能拖得更久。所以时间成本在决策时一定要考虑进去。

问：历史遗留的无证厂房，真的还有机会吗？

有。但前提是证据准备充分，而且要准确判断建筑形成的年代和背景。招商引资遗留、政策原因未办证，这两类情况和纯粹的违法抢建性质完全不同。

问：现在才想到找律师，会不会太晚？

每个阶段有每个阶段的打法。征收决定公告阶段、补偿方案阶段、评估阶段、补偿决定阶段，甚至强拆之后，都有对应的救济路径。当然，介入越早，主动权越大。

问：委托之前需要准备哪些材料？

土地证、房产证、营业执照、纳税记录、水电费凭证、评估报告、征收相关公告文件，以及和征收方沟通往来的记录。材料越全，律师判断起来越准确。

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