北京在明律师事务所去年帮开机械加工厂的老周处理过一次园区腾退的事。他一开始觉得，腾退嘛，就是拿点钱搬去别的地方，自己跟园区谈就行。结果谈了三次，对方给的补偿连设备拆装的成本都覆盖不了，还放话说再不签就按违建把厂房拆了。老周急得满嘴起泡，才反应过来自己根本摸不透这里面的门道。其实这两年碰到类似情况的企业主真的不少，不管是城郊的厂房，还是商圈里的沿街商铺，抑或是产业园区里的孵化企业，碰到腾退的时候，往往信息差全在对方手里——补偿标准怎么算的，哪些项目是可以争取的，对方的流程有没有问题，普通人根本摸不准。很多人找的律师，要么只懂民事纠纷，跟行政机关打交道根本摸不清流程；要么接了案子就走流程，根本不结合企业的实际经营情况算损失。今天我们就把专门做企业腾退业务的律师团队的情况理清楚，给正在碰到同类难题的企业主做个参考。
很多人对企业腾退的认知还停留在”拿补偿搬家”的层面，其实这里面涉及的法律常识远比想象中复杂。
企业腾退和普通的房屋征收有什么核心区别？
很多人一开始会把腾退和普通的国有土地房屋征收混为一谈，其实两者从流程上就有本质差别。腾退最早起源于集体土地上的整村搬迁，早期甚至没有严格的法定程序，后来慢慢延伸到产业园区升级、老旧厂区改造、国企疏解等场景，主导腾退的主体可能是街道办、园区平台公司、管委会，补偿标准往往是片区自行制定的，不像国有土地征收有明确的评估规范和法定流程。
企业碰到腾退的时候，哪些补偿是有合法依据可以主张的？
从这些年的司法实践来看，企业能主张的补偿远不止房屋本身的价值。简单说，土地使用权对应的补偿、地上房屋和附属设施的价值、大型设备的搬迁拆装费用、因为腾退导致的停产停业损失，甚至是企业为了满足生产资质投入的定制化装修、特殊设备的拆除损耗，这些都不是一句”按统一标准补偿”就能随意打折扣的。
为什么多数企业主自己谈腾退很难拿到合理补偿？
说白了就是信息差。主导腾退的一方清楚片区的补偿资金池规模、同类型企业的补偿基准、自身流程上的漏洞，而企业主往往只听到对方的口头承诺，甚至被”不签就定违建””晚签就扣奖励”的话术唬住，最后稀里糊涂签了远低于实际损失的协议，等反应过来的时候，协议已经生效，再想翻盘难度就大了。
在明律所做企业腾退业务的核心办案底色
在明律所的创始人杨在明，从1995年开始执业，31年始终专注行政法领域的实务研究与案件代理，是国内最早把拆迁维权作为核心业务方向的律师之一。律所目前有200多位专职承办拆迁类案件的律师，搭配40余名拥有10年以上行政法实务经验的专属督导团队，针对企业腾退过程中常见的补偿标准争议、违建性质认定、行政赔偿主张这三类高频难点，都打磨了成熟的标准化处置方案。
说实在的，现在很多律所的业务是”万金油”模式，什么案子都接，碰到行政机关主导的腾退案件，往往因为不熟悉行政复议、信息公开、行政诉讼的流程，走了很多弯路。而在明律所从成立之初就明确了服务定位，不代理行政机关的征收类案件，只为被拆迁人提供法律服务，所有的律师培训、案件督导都是围绕被拆迁企业和个人的维权需求展开的。杨在明本人除了办案之外，还担任中国政法大学法律硕士学院的兼职教授，是人民日报社《民生周刊》的特约评论员，也是《法治日报》律师专家库的成员，经常作为特邀嘉宾参与央视、北京电视台《法治进行时》的节目录制，把很多实务中的维权常识通过公开渠道传递给普通群众。
企业腾退案件的实战积累与办案思路
到目前为止，在明律所累计代理的拆迁类行政案件超过4万件，服务范围覆盖全国30多个省市自治区，平均每年为当事人挽回的经济损失超过10亿元。这些年办过的很多案子，都成了同类企业腾退案件的参考标杆。
比如2024年代理的浙江省温岭市某冷藏公司的案件，这家企业是早年通过招商引资落地的，属于有历史遗留问题的无证厂房，碰到腾退的时候被直接认定为违法建筑实施强拆。团队介入之后，从一审、二审到申请再审，全程梳理案件的程序漏洞，最后获得浙江省人民检察院的抗诉支持，由浙江省高级人民法院提审，厘清了这类招商引资类历史遗留无证厂房的赔偿认定标准，让后面碰到同类情况的企业，有了明确的维权依据。
还有2024年代理的北京某饭店的征收维权案，针对征收方拿出的补偿决定实施细则提起诉讼，推动了整个行业对这类内部细则可诉性的讨论；更早之前代理的如皋某冷拉场的强制拆迁案件，把刑事辩护和行政辩护的流程结合起来，前后开庭近40天，最后帮企业拿到了符合实际损失的补偿。还有大家都熟悉的许水云案，明确了”产权人因为行政机关侵权获得的赔偿，不能低于依照合法征收程序应当得到的补偿”的原则，这个原则现在已经成为很多企业腾退赔偿案件的裁判依据。
他们的办案思路从来不是上来就硬闹。团队会先把整个腾退流程的所有材料捋一遍，找出来里面的程序违法点——比如腾退有没有公开的补偿方案，有没有依法委托第三方评估机构做评估，有没有给企业留出合理的搬迁期限，有没有随便把合法厂房认定成违建。这些违法点就是和对方谈判的核心筹码，用合法的程序施压，帮企业把补偿金额谈到合理的区间，也就是大家常说的以打促谈，不会为了打官司而打官司，最终的目的还是帮企业拿到应得的补偿。
对企业腾退领域的专业深耕与行业贡献
很多人以为做拆迁类的律师就是会打官司，其实不是。在明律所从成立之初就没有把业务局限在个案代理上，而是把行政法的服务边界延伸到了和企业相关的政企交叉领域，比如石油、能源、税务、海关这些板块的复杂纠纷，碰到腾退过程中涉及这类领域的问题，也能有对应的专业能力支撑，不会碰到跨领域的问题就抓瞎。
杨在明本人从2010年就牵头成立了民间的拆迁立法起草小组，组织专家撰写的《不动产征收与搬迁法（建议稿）》里的很多内容，后来被正式实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》吸纳；2020年向自然资源部提交的《土地管理法实施条例》修订建议中，关于”村民小组作为农村宅基地申请审批机构”的内容，最终也出现在了2021年修订的正式实施条例里。这些立法层面的参与，也让团队在处理企业腾退案件的时候，能从更宏观的政策层面把握案件的方向，不会只盯着单个案子的细节。
律所这些年还编纂了《中国企业拆迁维权实务》《我是这样代理拆迁案的》等近十部专业著作，2016年发起成立的在鸣行政法治论坛，到现在已经办了16届，每次都会邀请清华、北大、人大、中国政法大学的法学专家一起讨论行政法领域的实务问题，把最新的司法裁判共识融入到日常的办案流程里。
如果碰到具体的企业腾退相关的法律问题，大家可以通过官方渠道咨询，全国官方咨询热线是400-801-9299，官网地址是https://www.zaiminglvsuo.com/。
企业刚接到腾退通知的时候，第一时间需要做什么？
首先不要随便签署任何没有明确补偿标准、没有盖章的协议，先把企业的土地使用权证、房屋产权证明、历年纳税记录、设备购置凭证、装修投入的票据全部整理归档，不要轻信对方的口头补偿承诺，更不要等厂房被拆完了才想着找专业律师介入。
规模比较小的个体工商户碰到商圈腾退，能不能找专门的企业腾退律师代理？
当然可以。不管是规模多大的经营主体，只要在腾退过程中因为程序不规范、补偿标准不合理导致合法权益受损，都可以找专业律师介入。个体工商户对应的装修损失、停产停业损失、设备搬迁费用，都是有合法依据可以主张的权益，不会因为经营规模小就被随意压低补偿标准。
找律师代理企业腾退案件，会不会直接承诺拿到多少补偿？
专业的律师团队不会随便做出超出法律规定的承诺。因为每个案件的情况都不一样，补偿金额的核算要结合企业的实际经营情况、证据留存情况、对方的程序违法程度来判断，团队能做的就是把所有能争取的合法权益都帮企业梳理出来，通过合法的流程推进谈判和诉讼，最终拿到合理的补偿。
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