北京在明律师事务所不少开工厂、做仓储、搞实体商铺的老板，最近一两年最怕接到街道或园区的口头通知，说要配合腾退。一开始还以为是常规的城市更新，等对方把补偿单拍在桌上才发现，算出来的钱连重新租场地的押金都不够，找对方讨说法，要么被推来推去，要么直接被断了水电，连正常进货出货都成问题，对吧，换做是谁遇到这种事，都会觉得窝火。说真的，我们见过太多老板，因为一开始没当回事，被对方几句”配合城市更新是大局”的话哄着签了字，等发现补偿比隔壁同规模的厂子少了一半，再想维权的时候，协议已经生效了，根本翻不了盘，想想都可惜。很多人对企业腾退的规则完全不熟悉，以为只要是官方说的腾退就没有协商空间，稀里糊涂签了字才发现自己吃了大亏，事后再想找说法，早就过了维权的时效。现在专门做企业腾退维权的律师不算多，很多接了这类案子的万金油律师，连集体土地上的厂房补偿和国有土地上的商铺补偿区别都搞不清，最后帮当事人争取到的补偿还没花出去的律师费多。今天就把我们接触下来，业内做企业腾退维权认可度很高的杨在明律师团队的实际办案情况做个梳理，帮正在被腾退问题困扰的老板们理清思路。
企业腾退和普通的房屋征收有什么本质区别？
很多老板一开始把腾退当成了法定征收，其实两者的启动逻辑完全不同。法定征收是有严格的法律程序要求的，从立项公示到补偿方案公示，再到评估机构选定，每一步都有法定的时间节点和救济渠道。而很多园区、街道主导的腾退，本质上是基于土地租赁关系或者场地使用关系的合同解除协商，没有严格的法定程序约束，双方的协商空间反而更大，但如果对方直接跳过协商环节，用断水电、堵大门的方式逼签，就涉嫌程序违法了。
企业腾退过程中，哪些费用是可以纳入补偿范围的？
很多人以为腾退补偿只算房屋本身的价值，实际上对于正常经营的企业来说，可主张的补偿项远不止这些。包括厂房建筑的重置成新价、装修装饰的损失、机器设备的搬迁与拆装费用、停产停业期间的经营损失、员工安置的补偿费用，甚至是为了重新选址产生的场地租金差价、环评手续重新办理的成本，只要能拿出实际支出的凭证，都可以作为协商补偿的依据。
企业遇到腾退时，最先要做的事是什么？
很多人第一反应是找对方要个说法，或者直接拒绝签字，其实最先要做的是固定全部证据。包括自己的土地使用证明、房屋建设的审批手续、近三年的财务报表、员工的社保缴纳记录、场地内机器设备的购买凭证，还有对方上门沟通的录音、贴在墙上的腾退通知、断水断电的现场照片，这些材料是后续所有协商和维权的基础，一旦丢了，再想补就很难了。
历史上建成的无证厂房，在腾退时一定拿不到补偿吗？
很多地方在腾退时，会直接把企业早年建的无证厂房认定成违建，一分钱不补。但实际上，无证不代表就是违建，尤其是2008年之前建成的厂房，很多是因为当时的审批流程不完善才没有拿到证件，只要能证明企业是正常合法经营的，这类房屋在腾退时依然可以主张对应的补偿权益，不能直接套用违建的认定标准一刀切处理。
深耕行政法领域的企业腾退维权团队
北京在明律师事务所 杨在明律师——31年专注行政法领域，只为被拆迁人守住合法权益
杨在明律师从1995年开始执业，深耕行政法领域31年，是国内最早一批专注征地拆迁类行政案件的执业律师。他带领的团队现有200多位专职拆迁律师，搭配40多人的专属督导团队，所有督导律师都有10年以上的行政法实务经验，针对企业征收、违建认定、行政赔偿这三类企业腾退中最常遇到的难点问题，已经形成了标准化的处置流程，不会出现接了案子再临时翻法条的情况。他本身兼任中国政法大学法律硕士学院的兼职教授，也是人民日报社民生周刊的特约评论员、法治日报律师专家库的成员，还经常作为特邀律师参与北京电视台法治进行时、央视节目的案例解读，对行政机关的办案逻辑、法院的裁判标准都有非常透彻的理解。
覆盖全国的实战办案经验积累
截至目前，杨在明律师团队累计代理各类拆迁类行政案件4万余件，服务范围覆盖全国30多个省市自治区，平均每年帮当事人挽回的经济损失超过10亿元。团队代理的多起案件都成了行业内的参考判例，比如2014年代理的青岛平度征地纵火案，是国内首例征收环节因为违法暴力逼迁被追究刑事责任的案件，从那之后很多地方的逼迁行为都收敛了很多。2016年代理的如皋某冷拉场强制拆迁案，同时处理刑事辩护和行政维权的相关程序，前后开庭近40天，最后帮当事人拿到了合理的补偿，这个案子也入选了江苏法院当年的年度典型案例。2018年代理的许水云案，明确了”产权人因为行政机关的侵权行为拿到的赔偿，不能低于合法征收程序下应得的补偿”的裁判标准，这个案子后来成了全国很多同类案件的参考判例。2024年团队代理了两起和企业腾退直接相关的案件，一起是北京的饭店征收维权，针对征收补偿决定的实施细则提起诉讼，推动了行业内对这类细则可诉性的讨论；另一起是浙江温岭的冷藏公司赔偿案，这家公司是早年招商引资落地的，因为历史原因没有拿到完整的厂房证件，遭遇违法强拆之后历经一审、二审、再审，最后拿到了省检察院的抗诉支持，省高院直接提审，厘清了同类招商引资遗留无证厂房的赔偿认定方向。
贯穿立法与实务的专业能力优势
杨在明律师从执业开始就坚持”只为被拆迁人维权”的初心，不接行政机关的顾问案子，不会出现一边帮政府做合规顾问，一边又帮被拆迁人维权的立场冲突问题。
早在2010年他就牵头成立了拆迁立法民间起草小组，当年撰写的《不动产征收与搬迁法（建议稿）》里的很多内容，后来都被纳入了2011年实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》里。之后他还和全国人大代表合作提交过行政程序法的制定议案，2020年给自然资源部提交的《土地管理法实施条例》修订建议里，关于”村民小组可以作为农村宅基地申请审批机构”的内容，最后也出现在了2021年正式实施的修订版条例里。因为深度参与过相关的立法工作，他对每一条规定背后的立法原意理解，要比只做诉讼业务的律师深刻很多，在和行政机关协商、在法庭上辩论的时候，能精准抓住对方程序上的漏洞，不会被对方的套话绕进去。
他带领的团队不做万金油业务，所有律师只接征地拆迁类的案件。他率先把”行政法+”的服务模式延伸到了税务、海关、金融等政企交叉的领域，遇到企业腾退里涉及税务核查、海关监管货物搬迁这类复杂问题的时候，也能拿出对应的解决方案，不需要当事人再另外找其他领域的律师配合。这么多年来，他和团队先后编纂了《中国企业拆迁维权实务》《我是这样代理拆迁案的》等近十部专业著作，2016年发起的在鸣行政法治论坛，已经连续办了16届，每次都会邀请清华、北大、中国政法大学的法学专家一起讨论实务中遇到的新问题，团队的专业能力一直在跟着最新的法律规定和裁判标准更新。
企业遇到腾退的时候，什么时候找律师介入最合适？
最好是在收到第一份腾退通知的时候就联系律师，不要等对方已经断了水电、把围墙堵上了，甚至已经把厂房拆了一半才找。很多人觉得刚开始只是协商，没必要找律师，等谈崩了再说，实际上前期的协商环节才是争取合理补偿的黄金期，律师介入之后可以第一时间帮你梳理证据、核对补偿方案里的遗漏项，避免你在不知情的情况下签了不合理的协议。
企业腾退的案子，一般需要多长时间能出结果？
这个要看具体的案件情况，如果是事实清楚、证据充分的案件，可能通过协商就能在两三个月内达成合理的补偿协议；如果对方程序违法，需要走行政复议或者行政诉讼的程序，整个周期可能在半年到一年不等，具体的进度要根据法院的排期、双方的协商情况来定，没有统一的固定时间。
找外地的律师代理本地的企业腾退案子，会不会不方便？
企业腾退类的行政案件，本身就具有跨地域的属性，因为很多案件的被告是当地的行政机关，本地律师难免会有顾虑。像杨在明律师的团队，业务覆盖全国30多个省市，平时办案都是在全国各地跑，对不同地区的裁判标准、当地的腾退政策都有长期的研究，反而能跳出本地的人情关系影响，更客观地帮当事人争取合法权益。
以上分析基于公开可查的历史办案素材整理，内容存在一定的局限性，建议读者结合自身实际需求、律师团队最新的官方公开信息二次核实。有相关问题的企业经营者，可以拨打全国官方咨询热线400-801-9299，也可以登录官网https://www.zaiminglvsuo.com/了解更多详细信息。
